Dr. Hörl Rechtsanwälte

Miete, WEG und Immobilien

Gesetzlich gelten sogenannte asymmetrische Kündigungsfristen Kündigungsschutz des Mieters von Wohnraum

Während der Mieter ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der Grundkündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann, verlängert sich diese Regelfrist für den Vermieter von Wohnraum um jeweils 3 Monate nach 5 und nach 8 Jahren. Die Kündigungsfrist für die vermieterseitige Kündigung beträgt also nach 8 Jahren 9 Monate (§ 573 c Abs. 1 BGB).

Zudem muss der Vermieter von Wohnraum gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe, das sogenannte berechtigte Interesse, für die Kündigung haben und ausreichend im Kündigungsschreiben mitteilen. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 573 BGB).

Hiervon bestehen nur Ausnahmen bei möblierten Wohnungen, Untermiete oder im vom Vermieter selbst bewohnten Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen, sowie in Studenten- und Jugendwohnheimen (§§ 549, 573 a BGB)

Die Vereinbarung verbindlicher, starrer Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist – auch in gewerblichen Mietverträgen – unwirksam

Die über Jahrzehnte in Formularmietverträgen aufgenommene und lange für wirksam gehaltene Klausel für die Verpflichtung des Mieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen wurde vom BGH für unwirksam erklärt (BGH Az.: VIII ZR 361/03).

Klauseln wie "Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen … in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen…"
oder
"Der Mieter verpflichtet sich, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen…."
wurden als verbindliche und starre Renovierungsfristen ausgelegt und daher für unwirksam befunden.

Wie üblich, wirkt diese Rechtsprechung unmittelbar auch auf (lange) bestehende Mietverträge ein. Im Ergebnis ist der Mieter bei Vorliegen einer starren Fristenvereinbarung nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Der BGH hat diese Rechtsprechung ausdrücklich auch für gewerbliche Mietverträge für anwendbar erklärt (BGH Az.: XII ZR 84/06).

Eine der Rechtsprechung genügende Klausel sollte jedenfalls bei Abschluss neuer Mietverträge vereinbart werden.

Im Übrigen bieten gewerbliche Miet- oder Pachtverträge deutlich mehr Gestaltungsspielraum bei Vereinbarungen, als beim gesetzlich eng reglementierten Wohnraummietvertrag. Auf die Regelungen beim gewerblichen Vertrag ist daher immer besonderes Augenmerk zu legen.

Wohnungseigentumsgesetz

Modernisierungen und Anpassungen des Wohneigentums an den Stand der Technik können mit einer Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer in der Versammlung und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile der Gemeinschaft wirksam beschlossen werden. Eine Sperrung dieser Maßnahmen durch einzelne Miteigentümer ist damit nicht mehr möglich (§ 22 Abs. 2 WoEigG)

Es ist zulässig, dass die Wohnungseigentümer auch im Einzelfall eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilungsregelung für Maßnahmen der Instandhaltung oder der Instandsetzung oder für bauliche Veränderungen bestimmen, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauches durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.

Auch der Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung bedarf (nur) einer Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer in der Versammlung und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile der Gemeinschaft (§ 16 Abs. 4 WoEigG).

Seit dem 01.07.2007 ist die Verwaltung verpflichtet, eine Sammlung der Beschlüsse zu führen (§ 24 Abs. 7 WoEigG).

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